Экспертное сообщество уверено в необходимости нотариального удостоверения всех сделок с жильем

SergeyNivens / Depositphotos.com

Нотариальное удостоверение сделки, гарантирующее проверку ее законности, является обязательным в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или закреплено в соглашении сторон (ст. 163 Гражданского кодекса). Стоит отметить, что, согласно действующему законодательству, обязательному нотариальному удостоверению подлежит довольно ограниченный перечень сделок, в частности:

• по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; далее – Закон № 218-ФЗ);
• по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или лицу, признанному ограниченно дееспособным, а также по распоряжению недвижимостью на условиях опеки (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ);
• по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

Именно введение обязанности нотариально удостоверять сделки по переходу долей в ООО сыграло ключевую роль в борьбе с рейдерством в бизнесе, подчеркнул президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик в ходе круглого стола "25 лет создания современного нотариата. Итоги и перспективы", прошедшего в Госдуме 13 апреля. Обоснованность этого заявления подтвердил и начальник Управления регистрации и учета налогоплательщиков ФНС России Виталий Колесников, отметив, что, поскольку нотариальное удостоверение обеспечивает достоверность сведений о владельцах долей, содержащихся в ЕГРЮЛ, факты перехода долей и внесения в реестр соответствующих записей обжалуются в настоящее время очень редко.

Возможность распространения обязательности нотариального удостоверения на другие сделки, в частности – на сделки с недвижимостью, обсуждается уже не один год (напомним, до 1998 года все сделки с недвижимым имуществом удостоверялись нотариально). Причем предлагаются как более "мягкие" варианты: например, предусматривающие, что нотариальному удостоверению подлежит договор продажи недвижимости, если хотя бы одной из его сторон является гражданин (соответствующий законопроект¹ был возвращен субъекту законодательной инициативы с указанием на то, что нотариальная форма сделки – излишнее обременение для граждан, а законность сделки и так проверяется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество), так и более "жесткие" – об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок с имуществом, подлежащих государственной регистрации. Предполагающий внесение соответствующего положения в ст. 8.1 ГК РФ законопроект² был включен в примерную программу прошлогодней осенней сессии Госдумы, однако пока документ не был рассмотрен даже в первом чтении.

Тем не менее многие эксперты считают нотариальное удостоверение сделок наиболее эффективным инструментом обеспечения безопасности оборота недвижимости, отмечая, что государственная регистрация прав на недвижимость в ЕГРН с этой задачей не справляется.

МНЕНИЕ

Константин Корсик, президент Федеральной нотариальной палаты:

"Именно нотариус от имени государства может контролировать заключение и исполнение договоров по отчуждению недвижимого имущества граждан и быть гарантом их законности. Шесть лет назад был отклонен принятый в первом чтении законопроект о введении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью. Законодатель указал, что необходимо устранить проблемы внутри института нотариата: навести порядок в организации контроля за нотариальной деятельностью, повысить ответственность нотариусов, урегулировать нотариальные тарифы. За это время нам удалось устранить все указанные недочеты: приняты подзаконные акты, регламентирующие порядок работы нотариусов [с 1 января действует Регламент совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающий объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, 1 октября вступит в силу новый Порядок проведения конкурса на замещение вакантной должности нотариуса. – ГАРАНТ.РУ], определена их ответственность за нарушение установленных норм, утвержден кодекс профессиональной этики. Нотариат – единственный в стране правовой институт, который несет полную имущественную ответственность за результаты своей профессиональной деятельности. Помимо индивидуального страхования нотариуса и коллективного страхования нотариальной палаты, с этого года начал полноценно функционировать компенсационный фонд при ФНП. Если мы хотим, чтобы рынок недвижимости стал цивилизованным, прозрачным и безопасным, введение обязательной нотариальной формы для сделок с жильем, по мнению палаты, станет правильным шагом. Безусловно, итоговое решение – за законодателем, но нотариат уже сегодня готов предложить все имеющиеся ресурсы для наведения порядка в этой сфере".

Еще одна проблемная тема связана с тарифами на оказываемые нотариусами услуги. Напомним, при обращении к нотариусу, помимо тарифов за совершение нотариальных действий (ст. 333.24 Налогового кодекса, ст. 22-22.1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I; далее – Основы законодательства о нотариате), взимается плата за услуги правового и технического характера. Как отметил Константин Корсик, установленные государством размеры пошлины за совершение нотариальных действий не позволяют обеспечить деятельность нотариата, поэтому основным источником финансирования становится именно взимаемая за услуги правового и технического характера плата, размер которой превышает величину тарифов. Разумеется, это вызывает недовольство лиц, обращающихся в нотариальные конторы. По мнению президента ФНП, основная часть суммы, уплачиваемой за услуги нотариуса, должна включаться непосредственно в тариф, поэтому необходимо в оперативном порядке закрепить в НК РФ и Основах законодательства о нотариате экономически обоснованные тарифы, что позволит существенно снизить стоимость услуг правового и технического характера. Необходимость увеличения законодательно установленных размеров платы за совершение нотариальных действий подтвердил и заместитель Министра юстиции РФ Денис Новак. Однако, по мнению замминистра, это должен быть все-таки единый тариф, а не два вида платы за услуги. При этом он не исключает возможности применения к такому единому тарифу территориальных коэффициентов. 

Экспертное сообщество в целом позитивно воспринимает практику расширения полномочий нотариусов. "С 1 июня вступают в силу внесенные в нормы Гражданского кодекса о финансовых сделках изменения, в частности – о договоре условного депонирования (эскроу). Нотариусы смогут выполнять функции эскроу-агента, гарантируя интересы сторон такого договора, – напомнил председатель Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников. – Кроме того, с 1 сентября в России появляется возможность создавать посмертные наследственные фонды. И нотариату здесь отводится основная роль – на нотариуса, в рамках ведения наследственного дела, возлагаются полномочия по учреждению наследственного фонда согласно воле наследодателя, по формированию органов управления и государственной регистрации фонда". Стоит отметить, что на данный момент законопроекты, направленные на реализацию указанных изменений, приняты только в первом чтении. Речь идет о трех проектах³:

• определяющем условия применения правил о договорах эскроу к отношениям по передаче нотариусу на депонирование движимых вещей, безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг;
• устанавливающем обязанность банков по открытию нотариусам публичных депозитных счетов;
• закрепляющем порядок действий нотариуса после открытия наследственного дела, которое предусматривает создание наследственного фонда.

Поскольку ФНП успешно администрирует сервис по проверке доверенностей (reestr-dover.ru) и реестр уведомлений о залогах движимого имущества для залогодержателей (reestr-zalogov.ru), эксперты предлагают подумать о наделении ее статусом оператора реестра недееспособных лиц. По словам Константина Корсика, палата готова к созданию и ведению такой централизованной базы сведений. Кроме того, он считает, что нотариусы должны получить доступ к биометрической системе удаленной идентификации клиентов кредитных организаций (ее создание предусмотрено Федеральным законом от 31 декабря 2017 г. № 482-ФЗ), поскольку это упростит идентификацию граждан, обратившихся за совершением нотариальных действий. 

Как отметил в заключение председатель Комиссии ФНП по информационным технологиям Олег Головатюк, в ближайшей перспективе планируется перейти на экстерриториальный принцип оказания большинства нотариальных услуг, а также определить перечень нотариальных действий, которые могут совершаться дистанционно (осмотр доказательств, свидетельствование подлинности подписи переводчика на переводе документа и др.).

______________________________

¹ С текстом законопроекта № 267247-5 "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации" и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
² С текстом законопроекта № 193850-7 "О внесении изменения в статью 8.1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
³ С текстами законопроекта № 346006-7 "О внесении изменений в статью 327 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", законопроекта № 346028-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и законопроекта № 372781-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и материалами к ним можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.